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国外房地产中介行业现状 2014-09-29 17:15:55    文章来源/作者:海外不动产网综合

       1、发展历史悠久,中介事业发达 


       国外的房地产中介已发展了近百年的历史,不论买卖存量还是增量房地产几乎都是通过中介进行交易,所有买房信息都通过经纪人协会传送。如果开发商自已不是经纪人,还要委托经纪人中介机构来办理,而自己专心致志开发生产。对于房地产预售,则必须通过经纪人办理,买房只付不超过房价1%的定金,房子建好后,如果买方不满意,可以退房。


      2
、法规健全 在美国,房地产交易有85%是通过中介服务交易而成,可见其民众对房地产中介业的信任,究其原因,主要是他们有一套独具特色的房地产中介管理制度和运作手段。 


      如美国自1917年就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》,其中房地产《执业法》最严,作用最大。美国的房地产执照法规定了经纪人取得执照的条件、资格、标准等,并由州房地产委员会作为执行该法的机构,核发、拒发、扣留、吊销执照,出现纠纷视情节可进行诉讼。这些法规是美国房地产中介业长期健康发展的基础,是规范中介行为、保护各方权益的保证。 


      3、行业个人资格准入严格,机构准入市场化 


      美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员,一类是销售员,另一类是经纪人,他们必须通过房地产经纪人执照考试,方可取得执照开业。房地产经纪人取得执照的条件是:


     (1)销售员:年满18岁的自然人,修完《房地产原理》,考试合格后,在会计、商业、公证、专业法律、产业管理、房地产估价、房地产经纪人、房地产贷款、办公室行政管理、房地产实务等10门课中任选6门,18个月内学完,并达到2门合格者,才能取得销售员执照。

     (2)房地产经纪人:年满18岁的自然人或法人,大学学历,2年实务,修完房地产实务,法律规章、财务、估价、会计共5门必修课,并在商业、法律、管理、公证等课程中再选3门,通过考试。一般能通过考试的人大约只有20%。为保证房地产经纪人的专业水准和服务质量,每年还要参加考试,接受再教育。执照每4年须申请重新换发,要求申请者同时应提出证据证明执照持有人业已完成45小时有关不动产的最新教育原理课程、讨论或会议。 


      美国房地产估价员的专业资格也有资历不同的两种,一是高级住宅估价师,一是估价学会会员,后者较前者资质深。此外,日本、芬兰、比利时等其他各国和台湾、香港都有相应个人资格准入制度。如日本具有估价资格的是不动产鉴定士,英国为英国皇家特许测量师,香港为产业测量师,德国为地产估价员。 


     中介机构组织形式通常是事务所合伙制,自由进入市场,自己创造质量、信誉和品牌,谁占领市场谁生存,优胜劣汰。 



       4、中介企业发展注重连锁经营和品牌效应 


       美国威茨特经纪人组织有6000人,有自己专门发行的房地产广告信息,组成了跨州的联销店。香港的仲量行在全球27个国家设有69个办事处,职工近4000人。为了加强实力,著名中介公司香港梁振英测量师行、戴玉祥产业咨询公司、英国上市物业顾问公司DTZ联合成立戴德量行,进行房地产服务的跨国经营。 


      日本、台湾的房地产中介的组织方式都不是独立经营,主要3种形式是;直营连锁经营、加盟连锁经营和加盟直营混合式。 


      5、充分采集信息资源,利用网络信息技术

 

       源于美国的MLS——“多重上市服务系统风行于欧美国家,而美国各大州之间都成立有MLS协会。它是一种互联网上的房源数据库解决方案,提供经纪人专业管理运营工具及社区服务网络,含义是房地产业内房屋销售及行销的信息共享。在几个国家或一个国家不同区域的房产中介可利用MLS这样一套专业软件以及Web形式进行房屋销售与房源信息的交流,并通过互联网直接管理MLS系统的数据库。 


       6、国外大型中介机构抢滩中国 


       由于普遍看好中国市场,特别是中国加入WTO,将是未来10年世界上最大的房地产市场之一,许多国外中介公司意欲进驻中国。全球规模最大的特许经营房地产中介体系——美国“21世纪不动产已在中国内地全面启动,继去年10月在北京设立总部之后,短短几个月内,触角已延伸到中国许多省市地区,所到之处反响强烈。在每家加盟店都独立拥有和运营的原则下,为各个合作商提供先进的经营系统以及专业的帮助和辅导,充当其房地产中介业务的长期顾问。它的合作商可以利用其强大的品牌,吸引国际、国内的更多客户,通过互联网共享系统内丰富的信息资源,以及靠体系的规模效应降低自身运营成本。

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