服务热线 400-696-1598
美国线上房产鼻祖--Zillow 2014-11-10 18:07:51    文章来源/作者:海外不动产网综合

题记

       坚守资讯平台的定位,不断注入专业价值,合纵连横并购扩张,作为美国房地产线上服务商的龙头,Zillow在常态市场成就了超常态的互联网服务业神话

       Zillow——房地产信息查询网站

 

       其在美国的问世是爆炸性的。它以基于房地产信息数据库的免费房地产估价服务为核心,在移动端的成熟运作,以及简洁明快的操作页面,让买房、卖房、租房变得“触手”可及,2006年一经上线便引起了巨大的轰动。

 

       从创业到2011年7月21日的短短5年内,Zillow就在纳斯达克完成了上市之路。继IPO(首次公开募股)上市后,Zillow的业绩表现持续呈现稳步上升趋势。截至2014年10月18日,纳斯达克交易平台给出的最新数据显示,Zillow股价为105.15美元,市值达到了42.41亿美元。

 

       Zillow面世后市场反响之热,认可程度之高,影响力之广,使其成为不少同行效仿的对象,特别是中国的同行们。近期进行连续转型的搜房就将Zillow视为“榜样”,其新版页面几乎就是Zillow的山寨版,大有打造中国Zillow之势。而中国房产代理巨头易居甚至准备将其引为合作伙伴。

 

       巨头是如何炼成的?

 

       试想一下,如果你想买卖房屋,那会面临着哪些让自己纠结的问题。


       1、哪里能获得免费的房源信息?

       2、自己感兴趣的房子实价是多少?

       3、房子周边环境如何?

       4、如何获取待售房子有价值的信息?

       5、哪里可以找到比较可信任的房屋购买专家来获取帮助?

       6、如何找到最优的抵押贷款?

 

      有需求就会有市场,有市场就会有创业者的出现,正是有了千千万万拥有这些纠结问题的买房卖房人存在,才给了Zillow崛起的机会。

 

      现在,请你打开Zillow的网站看看吧。

 

       Zillow的首页就是一个巨大显眼的搜索栏。包括全房源(All home)、打折房源(for sale)以及租房房源(for rent)。导航栏中则包括房屋(Homes)、租金(Rentals)、抵押贷款(Mortgages)、代理(Agents)、建议(Advice)、本地(Local)、家居设计(Home Design),内容涵盖了买房、卖房、租房、家居、抵押贷款等板块内容。

 

       Zillow 这个名字是 Zillion 和 Pillow 的组合。Zillion 是数不尽、无限多的意思,Pillow 则是枕头。取名“Zillow”的含意就是要帮助消费者整理、分析所有有关“枕头”的信息,也就是所有人都关心的“住”的问题。

 

       在Zillow看来,面向房产经纪、房屋租赁、抵押贷款开展的线上业务将成为公司发展的三大核心。

 

       从购房、租房、装修以及新建住宅,美国广义上的房地产业合计每年创造近2万亿美元的GDP,极长的产业链奠定了房屋流通行业的基础,为流通环节的传统经纪公司、传统媒体公司以及互联网新媒体创造了巨大的发展空间。美国每年销售房屋530~550万套,90%为二手房,其交易涉及的环节多且复杂,而且每一个环节都会产生相应的交易费用。

 

      除了市场空间庞大、产业链极长,房屋交易的高度分散化也成为了这个市场的最大特点之一,而这种分散主要集中表现在两个方面。

 

      第一,买方和卖方高度分散。美国有7400万业主、4000万租户,每年约计5%的家庭出售二手房,同时很多家庭会从业主变成租客、或者从租客变成业主,住房需求的转换频率较高。

 

      第二,渠道极其分散。美国传统的信息匹配渠道主要是经纪人和经纪公司,低门槛使得美国的经纪人数量极其之多,美国拥有超过17万的中介人员,但59%属于自雇性质,相对分散。全美TOP10经纪公司的市场占有率不到10%,TOP500经纪公司的市场占有率只有25%。据美国相关机构最新数据统计显示,超过90%的经纪公司只拥有10个或更少的经纪人,2/3的经纪公司只有一个办公室。



       除此之外,面对本地化、非标准化、信息密集的房屋交易市场,买卖双方与中介都需要取得最快速有效的联系,在这样一个复杂的市场环境中,房地产网站能够高效提供用户,更容易得到中介的认可。

 

       不仅房屋交易如此,互联网媒体渠道也呈现分散的特点。目前,互联网已经取代传统门店和报纸等传统方式成为消费者了解和搜索市场信息的第一渠道,但却使得渠道本身更加分散。既有雅虎等美国在线门户网站的出口,又有经纪公司打造的线上平台。在这种情况下,一个集中的互联网信息展示和匹配媒介的出现是必然的,符合行业演变的自然规律。Zillow就是抓住了这条市场命脉应运而生。

 

       据美国人口普查局和全美不动产协会数据显示,2010年美国存量和新建房屋出售成交额超过12万亿美元,住宅房产经纪人赚取的佣金和费用高达6000亿美元,每年美国房屋租赁市场规模超过3000亿美元。

 

       同时,据联邦财政机构检测委员会公布的一组数据显示,截至2011年4月,美国境内共有180万家获得资质的房地产经纪公司。截至2009年,美国境内抵押贷款机构和经纪人数量为26.6万家。美国境内共产生了460万起房屋购买贷款,价值总额超过8520亿美元,810万起再融资和房屋净值贷款,价值总额超过1.7万亿美元。抵押贷款借款人和经纪人从这些贷款中共获得了260亿美元的佣金和费用。

 

       不论是从美国住宅房屋的成交量、房地产经纪机构人数和佣金总额,还是抵押贷款总值来看,房地产资讯服务都是一块巨大的、有足够诱惑力的蛋糕。

 

       杀手锏

 

       与传统房产中介通过向房屋买卖双方或者租赁双方提供有关房屋信息和服务,从中收取佣金的盈利模式不同,zillow更像是一个房屋价值评估公司,通过网站(www.zillow.com)向用户免费提供各类房地产信息查询服务。卖家可以在网站上了解所出售或者出租房屋的真实价值以及周边房屋价格的变动情况。买家则可以通过该网站查找房源、对房源估价、预约看房、选择合适的中介进行议价。而在成交后,又可以在网上选择适合自己的贷款种类等,从而最终完成购房程序。

 

       Zillow的数据信息主要包括两类:一是房屋基本信息:地理位置、房屋建筑面积、卧室数量、卫生间数量、房屋照片、周边环境、地产类型(如单户房屋, 多户房屋,公寓、生产性房屋或土地)等。二是估值信息:房屋价格和出租价格的估值以及相应的价值范围、历史价格、价格折扣、单位面积的市场价格、每日市场价格、房屋税收价值评估和每月预期支付额等。

 

       凭借自有的计算系统、用户社区以及第三方数据整合,Zillow的数据库不断持续更新并完善,因此也被称为极具生命力的“活着的数据库”。用户可以通过便捷的用户界面来搜索这些数据,从而分析和比较不同的房屋信息。

 

       Zillow不仅取得了美国许多地区MLS(MultipleListing System,即多重上市服务系统,是20世纪20、30年代诞生于美国的一种房地产交易方式。它是由许多房地产经纪人联合起来,共同建立,共享系统的信息资源,使客户委托的房地产出售、出租业务能在较短的时间内完成,现已成为房地中介业者公用的买卖数据库)的使用资格,还自行开发一套房屋价值评估系统(Zestimate),基本上是用附近平均房价指数,考虑该区记录中房屋的大小和地的大小,依照各个MLS数据库中的历史交易价格,去推估房地产目前的市价。

 

       就像淘宝把消费者作为主体,记录其在网上的每笔交易一样,Zillow把每一个房屋作为主体,其位置、价格、周边配套等所有数据一览无遗,“只有想不到,没有查不到”。而以此大数据作为支撑的房屋价值评估系统(Zestimates)更成为了Zillow的核心价值所在,乃至是其快速成功上市的关键。

 

       其实,上网查房价对于我们也许并不陌生,中国已有许多房地产网站都可以做到,但是,其价格来源多为开发商提供,房屋的真正价值并没有放到历史和市场中进行比对,“价格”与“价值”是否对等还是未知数。而Zillow就是致力于达成这两者的一致,为购房者在选房过程中提供最有力的参考。

 

       目前,Zillow为全美超过7000万个房屋提供估值,以及超过1亿多家美国房屋(包括公寓,单户住宅公寓,以及连栋房屋)提供目前市场出租价格的评估(Rent Zestimate)。而且,每个房屋的价格历史可向上追溯15年,也可以给出未来12个月的预测价格。华尔街日报(The Wall streetJournal)曾对美国1000栋房屋的实际售价与Zillow的估价进行了比较。结果显示两者的中值偏差为7.8%,接近于zillow自己估算的7.2%。

 

       不仅有针对“房源”研发的估值系统,Zillow更加注重“客源”的重要性,其中,用户生成内容(UGC)就成为了Zillow“活着的数据库”中又一极具生命力的重要组成。截至2013年底,Zillow的用户(以房屋买卖双方、租赁双方、房产经纪人、抵押贷款机构为主,以及对不动产价值感兴趣的人)累计提供3500万条信息更新,每月UGC平均增量100万条,新增照片更是达到了2亿张。这就好比Zillow数据库系统的血液,在不断更新换代中使其更加鲜活。

 

       在Zillow网站上专门设立了一个叫Zillow advice的论坛,这是其注重“客源”的另一体现。其形式相当于中国的“百度知道”,用户在房屋买卖或者租赁时如果遇到问题可以将其发布到这个论坛上寻求其他用户或者专业房屋购房人士的帮助。截至目前,Zillow advice中提交的问答已超过80万个,对经纪人的评论累积超过46万条。

 

       除此之外, Zillow还创建了自己的房屋价值指数。这一指数已经被政府机构(如联邦储蓄银行,国会监督小组)、大学以及其他知名国家级刊物所引用。用户借助Zillow 房屋价值指数可以对房屋及周围房屋进行评估,从而做出理性的决定。

 

       不管你是买房、卖房、还是租房,最想要获得的就是全面而准确的房产信息以及性价比高的合理价位。房产拥有者(包括房地产经纪人)都想以一个满意的价格将其房屋出售或者出租,他们就可以利用Zillow上评估系统(Zestimate或Rent Zestimate)来了解其房屋目前的市场价值以及未来升值空间。而对于买家来说,他们则希望借助Zillow上所提供的信息,以低廉的价格买到或者租到称心如意的房屋,避免花冤枉钱。

 

       在一个买方、卖方和经纪人都高度分散的经纪行业里,一个真正的互联网平台需要完成对分散渠道的整合,向上游可以获取房源内容、掌握供给,向下游可以获取买方眼球,掌握需求,从而通过线上平台,让买方找到房源、让卖方找到客源,并通过线下平台,让经纪人完成配套服务。简言之,互联网公司必须成为房源、客源和经纪人的“分发平台”。

 

       “渠道为王”的概念不仅是要在渠道数量上取胜,更多的是如何细分渠道并懂得运营整合才是关键。到底该如何整合房源、客源、经纪人三方的渠道呢?基于此,互联网媒体公司整合产业链的方式原则上有三种。

 

       第一种通过房源,吸引客源,从而吸引经纪人,并向经纪人提供广告服务,获取收入。这种方式的典型代表是PC时代全球和美国第一家房地产分类信息网站Move。但瓶颈在于美国MLS垄断了房源,互联网公司需要付费购买房源内容,因此,陷入被动局面。

 

       第二种通过客源,吸引房源,之后同样是吸引付费的经纪人。这种方式的典型代表是Zillow和Trulia,它们分别通过房屋估值和搜索引擎吸引用户(用户既代表客源,也代表房源),一旦用户规模达到一定临界点,房源内容则不请自来,有了用户和房源,付费经纪人则相应增长,形成“用户——房源——经纪人”的网络效应。这样通过用户整合产业链的难度较小,更容易成功。这也是其胜于Move的关键所在。

 

       第三种直接整合经纪人。经纪人本身既拥有部分房源、也拥有部分客源。这种整合方式在美国也十分普遍,既有传统的经纪公司通过从线下经纪人平台向上打造线上用户平台,完成整合;也有互联网公司通过加盟的方式吸引经纪人,然后再积累用户,典型的代表是上市公司Ziprealty,目前,已经被美国最大的传统特许加盟商Realogy收购。



       从这三种模式分析中不难看出,后两种的成功率较高。这也再次验证,在互联网时代,用户注意力才是真正稀缺的资源、是引导整合行业变迁的“指挥棒”。

 

       通过Zillow的平台,经纪人可以获取卖方用户的房源委托;同时,Zillow的用户又是买方客户的聚集之地,经纪人可以获取客源线索。在经纪人和用户之间建立双向沟通的平台,强化双方的使用粘性。这也就是Zillow以用户为中心的双边策略。

 

       Zillow的出现着实是颠覆性的。在传统的房产中介业中,房主或者买主都很难了解自己拥有或者想要购买房屋的实际价值,中介公司则利用买卖双方的信息缺位,掌控交易,抽取不菲佣金,但Zillow所推出的房屋价值评估系统却将知情权彻底交给了客户,同时,将客户的信息又同时转化为其评估系统的大数据支撑,周而复始的循环让Zillow不断壮大,并给传统中介的商业模式造成了相当大的压力。

上一篇:美国房地产中介公司的运作
下一篇:

服务热线 400-696-1598

全天无休服务

微信订阅号 微信订阅号
安卓 App 安卓 扫一扫
免费下载APP