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卑大献计解决低价房屋不足:重开投资移民 2017-09-11 14:58:28    文章来源/作者:海外不动产网综合


      一份最新的卑诗大学研究报告指出,温哥华可负担房屋不足的问题,已成为全国各大城市之最,未来需要廉屋的人口更可能进一步急增,报告建议渥京考虑重开投资移民(Immigrant Investor)计划,要求每名投资移民申请人投放至少150万元在可负担房屋开发案上,并将开发案以投资信托方式包装成投资产品,吸引各界入伙投资来"吸金"。

      这份由卑诗大学社会创新及影响力投资中心(S3I)发表的最新报告,直指卑诗省是全加拿大房屋可负担问题最严重的省份,而其中又以温哥华的问题为重中之重,是全国最需要可负担房屋的城市。

      该报告引用加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)关于"内核住房需求"(core housing need)的定义,包括住房过度拥挤、住房需要大修、住房开支超过30%税前收入等。


      温哥华市目前有144,720户家庭,2011年时有六分之一的家庭为有"内核住房需求人士",其中租房者的比例,远比拥有房产者更高。

      报告认为,造成温哥华如此窘境的其中一个原因,是政府错估租房需求和物业供给情况,造成2015年温市出现全国最低的0.6%空房率。


      而温哥华的可负担房屋,不论是需求和供应,皆受到市场因素掣肘。在需求方面,2016年申请廉屋的轮候名单已近万人,随着80%的婴儿潮世代即将到达退休年龄,加上大温1.4%的人口增长率,未来需要廉屋的人数势将大增。


      但在供应方面,联邦政府对新廉屋的拨款已在1993年取消,现在所有款项皆来自省府及私人企业,两者提供的资金皆无法赶上需求增速。

      由于资金不足这个关键问题,该报告提出数项建议,其中一个便是重开2014年因饱受争议而取消的投资移民计划。


      当时该计划允许移民申请人投资80万元以取得永久居民资格,加拿大政府则会在5年后全额归还这笔款项。

      S3I中心总监坦西(James Tansey)在报告中指出,虽然吸纳移民是造成楼价疯涨的其中一个主因,但"水能载舟亦能覆舟",如果政府强制要求投资移民申请者,每人最少投资150万元在可负担房屋上,以2012年的卑诗申请人数计算,一年就会有42亿元的款项可供动用,足以缓解目前的可负担房屋不足的恶劣情况。

      坦西指出,政府也应思考,如何能"挤出"更多官地以开发可负担房屋,并设法吸引私人企业、基金、大型机构入伙投资。他称可以利用地产投资信托(REITs)的投资产品,将可负担房屋开发案的股份批售予投资者。

      坦西承认,这种类型的信托,其回报无法与市场价格的开发案相比。但如果投资者手握大量物业,这种信托可以降低物业管理及翻新的成本,对投资者仍具吸引力。

      他指出,在英国,针对可负担房屋的影响力投资(Impact Investment)已非常盛行,加拿大只要适当调整法规,"吸金能力"当可期待。

      不过坦西亦说,温哥华市因为开发案审批时间过长,土地价格又太高,因此未必能立即引入地产投资信托。


      他称,目前市场上已有类似的试验性小规模产品,例如两年前的New Market Funds发起全国首个可负担房屋投资基金,成功筹集1100万元投入4个温市府持有的土地开发案,目标年回报率为6%。

      转载自:明报

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